Реновация недвижимости в Екатеринбурге

Планированием новых строек и сносов в Екатеринбурге снова официально занимается городская администрация. И за два года, пока они были в ведении области, в Екатеринбурге накопилось множество вопросов. Например, о реновации: федеральные чиновники не раз заявляли, что следующим претендентом на это вслед за Москвой может стать уральская столица. Когда и как это будет, нам рассказал замглавы Екатеринбурга по капитальному строительству и землепользованию Алексей Белышев.

— Алексей Аркадьевич, к мэрии в 2018 году перешли обратно градостроительные полномочия от минстроя области. Когда она начнет их полноценно использовать?

— Мы считаем, что комплекс полномочий, необходимый для выполнения стратегических задач, в полном объеме находится у администрации Екатеринбурга. Прежде всего это утверждение градостроительной документации, внесение изменений в Правила землепользования и застройки, деятельность по развитию застроенных территорий и по разработке местных нормативов градостроительного проектирования. По большому счету, в полномочиях субъекта РФ сейчас осталось две технические функции — это утверждение Генерального плана и выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.

— Вы примете на работу кого-нибудь из минстроя, кто раньше занимался всем этим?

— В этом нет необходимости, наши работники вполне профессиональны. Мы сумели сохранить всех ведущих специалистов, необходимых для этой работы.

О реновации

— Реновация, о которой говорили в 2017 году, — как ее сейчас видят в Екатеринбурге?

— Реновация для нас — цель, закрепленная в Стратегии пространственного развития Екатеринбурга. Это создание городской ткани нового поколения и нового уровня. Если в цифрах, то долю ввода жилья, которое будут возводить в рамках развития застроенных территорий, мы к 2025–2030 годам планируем довести до 50% от общего объема ввода нового жилья, так как жилой фонд стареет по одному проценту в год.

— Половина всего нового жилья будет на месте старого?

— Да. Реновация по московскому варианту у нас будет проходить через развитие застроенных территорий. Отмечу: эта не та норма Градкодекса, которая работала ранее. Это несколько дополнительных положений, которые действуют с 2017 года. В частности, это комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ). Статус такой территории позволяет установить дополнительные параметры для экономической мотивации застройщиков. Будут установлены индивидуальные показатели параметров территории для конкретного участка. Для нас принцип развития застроенных территорий как принцип реновации и обновления Екатеринбурга является стратегическим.

— Для территории, которой может быть присвоен статус КУРТ, есть минимальная площадь — гектар, два?

— Градостроительное проектирование у нас осуществляется в рамках планировочных элементов. Минимальный — квартал, далее — микрорайон, далее — район. Граница будет начинаться с квартала.

— И где у нас больше всего напрашивается реновация?

— У нас много районов, где есть много старого жилого фонда. Например, Московская — Щорса — Волгоградская. Районы, где много частного жилья и где старый жилой фонд преобладает: Эльмаш, Уралмаш, Старая Сортировка, Химмаш и другие.

— Около Металлургов подобную территорию собирается развивать ГК «Астра»?

— Не совсем «Астра», но мы знаем, что они проявляют к ней свой интерес. И не только они.

— Участок с правом расселить индивидуальные дома и такой же по площади участок со старыми многоквартирниками будут стоить по-разному?

— Они будут отличаться — число владельцев жилья во втором случае гораздо больше, затраты застройщика тоже. Но это многофакторный расчет. Он учитывает и район, и транспортную инфраструктуру, и социальную, и инженерную. Мы подходим очень дифференцированно.

Вообще, в рамках разработки нового Генплана у нас есть целый раздел «Схема жилищно-гражданского строительства», и мы с мастерской Генплана и Главархитектурой за последние годы создали банк данных общего состояния жилого фонда по всему городу. Это своеобразная «температурная карта» старения жилого фонда, по которой мы можем для любого квартала установить, к какому году и каким образом жилье обязательно расселить.

У нас есть показатели ветхости, есть показатели аварийности, а есть просто показатели износа, то есть старый жилой фонд, который, как мы предполагаем, с определенного года будет неэффективным, некачественным и некомфортным. Территории для развития будут подбираться по множеству критериев, и на том же этапе мы будем определять и порядок входа на эти участки. Но это не отменяет инициатив самих девелоперов — многие из них сами заходят на такие территории, все ведущие застройщики в этот процесс вовлечены, и реновация, на самом деле, уже идёт. По нашему глубокому убеждению, это полностью соответствует вектору развития нашей стратегии — сохраняя компактность Екатеринбурга, максимально использовать его потенциал.

— Когда муниципалитет снова начнет торги на право развития застроенных территорий?

— К осени.

— Есть у нас какие-то кварталы пятиэтажек, по которым у вас уже идет оценка, можно ли их убрать?

— У нас есть экспериментальные расчеты, во что это может выливаться. Здесь довлеет экономика, и нам важно понять стартовые затраты. Подчеркну, что у нас нет ветхих и аварийных пятиэтажек. А время до этого момента, чтобы подготовиться, у нас есть. Так что пока мы говорим только о домах до трех этажей включительно.

— А к каким выводам пришли по результатам расчетов?

— Здесь надо быть эволюционистом и понимать, что все дома в городе рано или поздно будут заменены, вопрос — когда. И, скажем так, расчеты показывают, что все возможно.

— Но чуть больше конкретики по хрущевкам можно? Валерий Ананьев, глава «Атомстройкомплекса», однажды сказал, что панельные дома в какой-то момент могут начать «складываться» как карточные домики, причем в большом объеме примерно в одно время.

— Та «температурная карта», о которой я рассказывал, показывает как раз и конструктивные особенности, потому что панельные дома стареют гораздо быстрее и срок их службы меньше, чем у домов иной конструкции. И наступит такой момент, когда эксплуатировать их будет небезопасно. Хочу сказать, что сегодня аварийных и ветхих домов нет в панельной серии пятиэтажек, а период этот — да, приближается. Это могут быть и пять, и десять лет, всегда есть горизонт.

— К 2025 году мы придем к тому, что часть пятиэтажек будет заменяться?

— Наверное, да.

О Генплане

— Тогда хотелось бы расспросить об основных изменениях, которые предполагается внести в Генплан-2035, над которым сейчас идет работа. Например, может возникнуть переосмысление того же Истокского...

— Особенность Генплана-2035 в том, что мы наконец-то по-другому воспринимаем городские пространства. «Золотой» десятилетний строительный бум закончился, и мы оцениваем территорию по несколько иным принципам. Мы впервые разработали Стратегию пространственного развития, заложили основные принципы новой городской среды и к новому Генплану подходим с точки зрения переоценки.

Но слишком сильно он не изменится: достоинства действующего Генплана — это компактность, а также то, что 50% территорий в границах муниципалитета — это природно-ландшафтные и озелененные территории, и мы их постараемся сохранить; мы делаем доминантными водные объекты; и мы ограничиваем территории развития города. На юге в качестве развивающихся территорий мы видим Академический и Солнечный, на западе — ВИЗ-Правобережный.

В Истоке был не самый удачный опыт планирования — и поэтому мы данную конструкцию будем пересматривать. Будем пересматривать концепцию Северного Шарташа.

Замглавы Екатеринбурга Алексей Белышев — о сроках сноса пятиэтажек и расстекления балконов

— А там что не так?

— Пресловутый «итальянский квартал», который предполагался как территория многоэтажного жилья. Но вовлечь туда инфраструктуру получается сложно и дорого. Зато у нас будет тесная связь с Верхней Пышмой и новым районом «Северная корона» — появится трамвайная линия. Поэтому акцент мы делаем на развитии застроенных территорий, то есть города в существующих границах.

— Как планируется развивать Шабры? Имею в виду в том числе земли «Комплекттехмаркета» у станции Сысерть, где планировали новый большой жилой район.

— В целом это район малоэтажного, дачного и пригородного жилья. «Комплекттехмаркет», я думаю, уйдет со временем в развитие логистических парков и технопарков. Тяжело продвигать отдаленные территории с точки зрения их обеспечения социальной инфраструктурой.

— Как оценивается вынос производств из Екатеринбурга? Инициатива УГМК про вынос «Уралкабеля» не то что бы стала сюрпризом, но…

— Мы сейчас смотрим на этот процесс иначе. Схему жилищного строительства мы накладываем на места приложения труда. Нам важен принцип многофункциональности, когда отдельно взятые районы и микрорайоны обладают функциями, которые снижают ежедневную миграцию в центр или в другой район к месту работы. Планируем сохранить существующие рабочие места — вместе с теми местами, которые должны перейти в иное качество, образовать новые технологические центры.

Наша задача — вернуть часть территорий, которые в силу технического износа выбыли из производственного цикла, и вернуть именно с производственными функциями. Мы предлагаем на это посмотреть «Уралкабелю», предлагаем сохранить в том же месте количество выбывающих рабочих мест заводу Воровского, мы говорим, что территории завода «Химмаш» и Уралмашзавода должны трансформироваться в новые индустриальные парки с созданием более безопасных производств, которые могут быть окружены жилым районом; мы говорим, что «Бетфор» на востоке тоже не должен полностью выбывать как производственная площадка. Мы понимаем, что новому производству с более совершенными технологиями уже не нужно столько места, сколько занимал старый завод.

Мы собираемся застроить территории возле ЕКАД, которые будут выполнять функции производственно-коммунальные, складские; у нас активно развивается Новокольцовский тракт, где уже строятся логистические и распределительные центры — так что мы и места занятости стараемся распределять в зависимости от схемы жилищно-гражданского строительства.

— «Смак» вы где хотели бы видеть? Там строится «Екатерининский квартал», и разговоры о переезде ведутся не первый год.

— Это не такое глобальное производство; их задача — найти себе место, если они не смогут решить вопрос с территорией на Свердлова.

— Но они могут и остаться?

— Да. Мы считаем, что такие безопасные производства, которые работают на потребительские нужды населения, могут остаться в центре.

— А можно услышать вашу точку зрения на снос недостроенной телебашни?

— Интересы населения должны учитываться, но в том плане, что объекты должны служить горожанам, а не просто символизировать нечто из нашего достойного прошлого. Мое мнение — территориям в центре города нужно возвращать социальный интерес. Люди, которые туда приходят, должны получать полезные услуги. Башня никакой полезности никому не создала — и в будущем тоже не создала бы, потому что инвестиционно ни один проект ее реконструкции не выгоден. Те, кто пытались ссылаться на практику аналогичных объектов, забывали, что эти объекты вытягивают много денег из бюджета — и сохранение башни как, безусловно, уникального объекта тоже забирало бы их деньги. И мне кажется, что смелость девелопера позволит сделать трансформацию территории в интересах большего количества горожан.

Замглавы Екатеринбурга Алексей Белышев — о сроках сноса пятиэтажек и расстекления балконов

О Храме-не-на-воде

— Расскажите, пожалуйста, о конкурсах, объявленных в начале года, — на новый облик площади у Театра драмы с Собором святой Екатерины, например.

— Мы уже заложили фундамент для того, чтобы работа над архитектурно-строительными концепциями велась на конкурсной основе — когда мы привлекаем несколько коллективов и получаем несколько вариантов видения, а лучший из вариантов учитывает факторы, которые нужны для развития. Конкурсы привлекают и международные коллективы — то есть новый опыт. Это тот способ достижения качества, который мы хотим получить. Для Собора святой Екатерины проектируется новый облик, и нам важно убедиться, что новое развитие территории не разрушит городскую среду, создать качество принципиально иного уровня, которое бы служило людям — не только тем людям, которые посещают храм, но и тем, кто посещает территорию рядом; у нас там появляется несколько знаковых объектов — в том числе Сити.

— Там есть задача сохранить разнообразные молодежные мероприятия? Фонтан «Шар» останется?

— Скорее всего, да. И эту территорию как раз предполагается использовать для развития «молодежных» функций, приспособить ее, чтобы там не только скейтеры собирались, но и другие молодые люди могли заниматься музыкой, дансингом. Кстати, по фасаду Театру драмы: думаю, будет справедливо восстановить изначальное авторское его решение, и мы ходатайствуем за его восстановление. Новые фасады как косметические операции: они не всегда нужны.

О фасадах

— Кстати, о фасадах. В каком порядке сейчас планируется расстеклять балконы Екатеринбурга? Насколько я знаю, сейчас процесс приведения фасадов в порядок окончательно «отвязан» от мундиаля. Но, может быть, есть какие-то дома-«пионеры», которые готовятся к преображению прямо сейчас?

— Эту программу к чемпионату привязывали не мы, а журналисты. Из постановления администрации следовало только то, что мы как город готовимся к чемпионату мира, а остекление будет и до, и после чемпионата. Он здесь был ни при чем.

— Насколько я знаю, около 400 домов старались оформить к мундиалю — это даже в официальных релизах проскальзывало.

— Да, но само постановление о порядке паспортизации фасадов говорит о том, что все объекты капитального строительства Екатеринбурга должны получить этот документ. Чемпионат проходит один месяц, а наш город живет 300 лет и будет жить. Мы хотели бы навести в нем порядок, не только восстановить архитектурную справедливость, но и создать документ, который бы регламентировал жизнь этого объекта на все годы его существования. Это цивилизованный путь по сохранению собственного лица города. Что касается примеров, то дома, которые попадают в программу капитального ремонта, паспортизируются — до начала работ утверждаются паспорта фасадов, и работы выполняются в соответствии с ними.

— Но многие дома на центральных улицах, не подлежащие пока капремонту, залеплены пластиком.

— У нас много примеров как положительных, так и отвратительных. Мы намерены продолжать разъяснительную работу. При приведении фасадов в нормальный вид дом становится похож на архитектурный объект, а это говорит о его капитализации. Это как хорошая и плохая прическа — хорошая всегда лучше. В Екатеринбурге был простой пример — эпоха растяжек, город был затянут рекламой — но этого не стало, и сейчас мы нормально смотрим на наши улицы.

Та же самая история была с решетками — в 90-е все окна были заколочены ими, а сейчас редкую решетку встретишь. Актуальна для нас другая проблема — борьба с заборами. И когда-то мы доживем до того, что люди поймут, что общественные пространства, их открытость и доступность — это в их интересах.

— Но для демонтажа растяжек было конкретное юридическое обоснование. А балконы, заборы — это пока исключительно воля собственников.

— Наступит момент, когда хозяин какого-то из балконов — если он действительно неравнодушен к нашему городу, — увидит, как выбивается из архитектурного облика вся эта чересполосица, и ему покажут в паспорте, каким должен быть его дом. Он согласится, пойдет и демонтирует пластик с фасада. Ведь во Франции этим почему-то не балуются. А элементы культуры зарождаются прежде всего из интереса горожан.

Когда произойдет этот шаг… Дорогу в тысячу шагов осилит идущий, и наша задача — шагать: не расстеклять, а доносить и убеждать, показывать и разъяснять, что красиво, а что нет. А дальше — воля собственника, и рано или поздно он поймет, что красивая картина лучше, чем хаотическая мазня.

Текст: Алёна БАТАЛОВА
Фото: Артём УСТЮЖАНИН / Е1.RU