Электронная регистрация

Первую в России сделку по электронной регистрации провела Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «Электронная Сделка. РФ». Это произошло в 2015 году. О том, как совершить электронную сделку по приобретению квартиры, какие опасения и мифы ее сопровождают, она рассказала в интервью Циан. Журналу.

Новостройки Екатеринбурга

Краткое содержание интервью

Электронный формат можно использовать для любых операций с недвижимостью: от договора аренды, ренты, дарения до любого доверительного управления и ареста недвижимости. Наиболее популярна электронная сделка при покупке квартиры в новостройке. В Башкортостане есть застройщики, которые 100% своих ДДУ подают в электронном формате.

Скорость регистрации электронных документов быстрее, чем бумажных. Территориальные Росреестры могут своим внутренним указом установить срок регистрации не 5–7, а 2–3 дня.

Когда мы встречаем в желтой прессе информацию о растущем мошенничестве, речь по большей части идет об аферах с бумажными документами. У удостоверяющего центра ответственность прописана гораздо более жестко, чем у МФЦ, поэтому мошенники традиционно выбирают формат бумажных сделок.

«44% ДДУ в России регистрируются в электронном виде»

— Как давно вы используете формат электронной сделки?

— Этот вид регистрации мы применяем с 2015 года, с того момента, как вступил в силу закон, позволяющий взаимодействовать с Росреестром в электронном виде. Мы провели первую в России сделку по так называемой электронной регистрации. Это была сделка по купле-продаже объекта незавершенного строительства на арендованной муниципальной земле.

Купить квартиру в новостройке

Я неслучайно говорю о том, что это был за объект. Электронная регистрация доступна для всех видов заявлений, которые регистрирует Росреестр. Любое действие, которое проводится государственным ведомством, можно осуществить в электронном виде. Многие если и не сталкивались с электронной регистрацией, то наверняка слышали о таком формате. Флагманом в его использовании выступает Сбербанк. Его электронной регистрацией пользуется уже значительная часть населения, покупающая или продающая недвижимость.

Сегодня на рынке представлено много программ электронного взаимодействия с Росреестром, у банков и застройщиков есть возможность выбора программы, позволяющей осуществлять электронные сделки.

— В каких случаях можно использовать электронную регистрацию, а для каких сделок она не работает?

— Взаимодействовать с Росреестром в электронном формате можно по любой операции. Можно таким образом зарегистрировать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, ренту, наследство, дарение, любое доверительное управление, арест и обременение — абсолютно все. Все действия, которые осуществляет Росреестр, можно провести в электронном виде, не выходя из своего офиса или квартиры.

— Этот формат работает только для новостроек или можно использовать его при проведении сделок на вторичном рынке?

— Электронную сделку можно использовать для любых операций с недвижимостью, но наиболее популярна она на первичном рынке, при покупке квартиры в новостройке. Например, у нас в Башкортостане есть застройщики, которые 100% своих ДДУ подают в электронном формате. В других регионах процент ниже.

Покупка и продажа недвижимости → Услуги агентства → Отзывы

В целом по России 44% договоров долевого участия регистрируются в электронном виде, в Башкирии — уже более 60%

Когда в апреле прошлого года был введен режим самоизоляции, первыми, кому понадобилась услуга дистанционной сделки, как раз оказались застройщики: приобрести квартиру в строящемся доме дистанционно вполне возможно. Многие так делают и сегодня, ведь большая часть сделок заключается в отделе продаж: на стройку покупателя не всегда допускают. Если ты хорошо знаешь застройщика, имеешь представление о его предыдущих проектах, почитал отзывы покупателей, посещать стройку необязательно.

Что касается вторичного рынка, то 99% покупателей пожелают посмотреть квартиру. Мы и сами призываем не покупать квартиру, довольствуясь только просмотром видео-туров или фотографий на сайте: можно абсолютно несимпатичный объект подать красиво. А когда покупатель приходит в квартиру, он видит: в подъезде стоит дурной запах, в квартире потолок протекает, и еще куча недостатков, не попавших на фото. Электронные сделки на вторичном рынке возможны и популярны, но только при условии, если покупатель посетил квартиру, воочию увидел все ее плюсы и минусы.

«Скорость регистрации электронных документов выше, чем бумажных»

— В чем преимущества электронной сделки по сравнению с обычной? Дает ли она возможность сэкономить время или деньги?

— Электронная регистрация проще и удобнее бумажного документооборота. Доказательством этому служит постоянно растущий процент заявлений, подающихся в Росреестр. Несмотря на то что в прошлом году люди предполагали, что после окончания самоизоляции все вернутся в МФЦ, этого не произошло. Те, кто попробовал программу электронного взаимодействия с Росреестром, поняли, что это удобно, и уже не хотят распечатывать документы и ходить сдавать их в МФЦ.

Если мы встречаем информацию в желтой прессе о растущем мошенничестве, то речь идет большей частью о мошенничестве с бумажными документами. «Зачем связываться с электронными подписями, когда можно подделать паспорт?», — полагают преступники. У удостоверяющего центра ответственность гораздо более жестко прописана, чем у МФЦ, поэтому мошенники традиционно выбирают формат бумажных сделок.

Кроме того, скорость регистрации электронных документов выше, чем бумажных. В большинстве своем территориальные Росреестры сами определяют срок, за который они зарегистрируют сделку. Разумеется, не дольше, чем установлено законодательством. Однако территориальные Росреестры могут своим внутренним указом установить срок регистрации не 5–7 дней, а, например, 2–3 дня. Поэтому Росреестры заинтересованы в первую очередь регистрировать документы, поданные в электронном виде.

До недавнего времени после регистрации электронной сделки было довольно сложно осуществлять дальнейшие действия: то или иное ведомство не принимало такие документы. Сегодня СМЭВ (система межведомственного электронного взаимодействия) развивается хорошо, она позволяет ведомствам эффективно взаимодействовать друг с другом. Например, заказывать выписки, подтверждающие право собственности. Практически все банки уже знакомы и работают с электронной регистрацией, открывают аккредитивы на основании только дистанционно зарегистрированных документов. Электронная регистрация уже не какое-то отдаленное будущее, а наше настоящее.

Я вспоминаю свою первую в России электронную сделку, которую мы проводили в 2015 году. Продавцом была 70-летняя женщина, и ее абсолютно не смущало, что сделка будет электронной. Она говорила: «Да, я помню, Путин говорил про цифровизацию! Давайте цифровизироваться!». Исходя из собственной практики могу сказать, что за прошедшие 6 лет против цифровизованной сделки чаще всего выступают риелторы — не основная прослойка, а те, которые все время кричат о том, что им опять что-то не нравится и в то же время закрывают глаза на огромное количество сложностей, приостановок, ошибок, которые возникают у них в процессе работы с тем же МФЦ.

Кроме того, активно выступают против электронной регистрации риелторы, работающие с коррумпированными агентскими сетями по приему сделок — в ряде регионов такие существуют. Это не всероссийская проблема, а беда Москвы и Санкт-Петербурга. Существует специальная агентская сеть, курьеры, так называемые «регистраторы», но они не имеют никакого отношения к реальным государственным регистраторам. Схемы у всех разные, но все эти сети гарантируют скорую регистрацию, однако за определенные деньги. Это есть не что иное, как коррупция, и место таким «агентам» в тюрьме. Те, кто прибегает к их услугам, как раз и пытаются что-то сказать против электронной регистрации, выступают с заявлениями в соцсетях.

Тем не менее процент регистрации электронных сделок неукоснительно растет, и некоторые безосновательные выпады в их сторону не препятствуют их развитию, потому что цифровизация — это прежде всего прозрачность.

— Какие документы нужны для проведения ЭС?

— Чтобы получить УКЭП (усиленную квалифицированную электронную подпись), необходимо личное присутствие, паспорт, СНИЛС и ИНН. УКЭП выпускают аккредитованные квалификационные центры, а также их агенты. В ряде программ УКЭП доставляет курьер банка (например, банка «Тинькофф»). Право выпуска УКЭП может быть у застройщика, банка или у агентства недвижимости. Нужно сказать, что за последние несколько лет в сфере УКЭП произошли глобальные изменения. Так, например, с 1 июля 2021 года в силу вступили поправки, утвержденные Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об электронной подписи“». Ими существенно сокращено количество удостоверяющих центров, и с рынка ушли мелкие компании: остались только те, которые могут нести серьезную ответственность за какие-либо неправомерные действия.

«Не выходя из дома»

— Как проходит электронная сделка, ее основные этапы, какое время занимает каждый из этапов?

— Как долго проходит электронная сделка — зависит от программы, в которой работает специалист, и от подготовленности специалиста. Опытные регистраторы отпускают клиента буквально за 15–20 минут. У молодых специалистов, не имеющих достаточного опыта, процедура может занимать около часа. Чтобы выпустить электронную подпись, удостоверяющий центр должен проверить ваши документы. Желательно выпускать электронную подпись за день до совершения сделки, но можно и во время ее проведения, однако в таком случае надо будет подождать активации подписи до получаса.

Четкой пошаговой инструкции по проведению электронной сделки нет — сколько программ, столько и вариантов.

— Как получить бумажные документы после проведения электронной сделки (например, для оформления регистрации по месту жительства или налогового вычета)?

— Большинство госорганов работает с электронными документами, просто иногда специалисты на местах ленятся. Однако, во-первых, система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) уже достаточно хорошо работает. И, во-вторых, если вы сами принесете полученные на e-mail после электронной регистрации документы: выписку из Росреестра, договор купли-продажи со штампом и электронной подписью регистратора, которые прислал Росреестр в архиве, сохраните их обязательно.

Если вам необходимо иметь бумажный документ, можно зайти к нотариусу и попросить отождествить ваши электронные документы. Для этого необходимо отправить специалисту файлы, полученные по почте. Иногда люди думают, что это ненужное письмо и удаляют его, но это неправильно. Письмо с документами и электронной подписью Росреестра, полученное по e-mail, обязательно нужно сохранить.

Порой говорят: а как же мы будем проверять договор купли-продажи, принесут непонятную бумажку, нам нужно со штампами… Хочу развенчать этот миф: тот договор купли-продажи, который существует в электронном виде, равно как и выписка и все документы, имеет электронные подписи. Риелторам я рекомендую хорошенько разобраться, как проверять действительность электронных подписей, а не писать всякие глупости в соцсетях. Если вы научитесь это делать, без проблем будете проверять все электронные документы, которые вам представляют контрагенты.

Что касается физических лиц, которые обязательно хотят видеть какую-то бумагу, мы рекомендуем нотариально отождествленные выписки о переходе права собственности (те, которые приходят к вам на e-mail), где обязательно присутствует подпись сотрудника Росреестра. Для получения такой выписки нужно просто обратиться к нотариусу, который поставит свой собственный «мокрый» штамп.

Не нужно думать, что электронная сделка сильно отличается от бумажной: вы подаете все те же документы, которые подавали бы в МФЦ при оформлении бумажной сделки — просто в электронном виде. Например, если необходимо сдать согласие супруга при продаже квартиры, должна быть отождествленная нотариусом электронная версия этого согласия. Если необходимо уведомление соседей и отказ от права преимущественной покупки, вы тоже должны представить это в электронном виде.

— Какая электронная подпись (простая, усиленная, квалифицированная) требуется для проведения ЭС, где можно получить такую подпись?

— Для проведения электронной сделки требуется усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить в аккредитованном удостоверяющем центре. В агентстве недвижимости вы можете быть агентом, предоставляющим УКЭП, если пройдете проверку службы безопасности и заключите договор с УЦ. Нужно сказать, что удостоверяющие центры не очень любят агентства недвижимости. Легче проходят аккредитацию застройщики или банки. Как вы понимаете, таким образом удостоверяющие центры предохраняются от возможных схем мошенничества.

— Сколько стоит оформление УКЭП? Какие документы для этого нужны?

— Средняя стоимость УКЭП для физического лица — от 500 до 700 рублей в зависимости от удостоверяющего центра. Если вы получаете услугу в банке или у застройщика, она может оцениваться дороже. Застройщик и банк могут просить и 6, и 10 тыс. рублей — в зависимости от того, насколько они оценивают и себестоимость услуг (в том числе электронной подписи, отправки в Росреестр), и усилия своих сотрудников. Электронная регистрация в регионах стоит от 5 до 10 тыс. рублей.

«Миром правят мифы»

— Какие главные страхи существуют у покупателей в отношении электронной сделки?

— В основном они связаны с мифами, почерпнутыми из социальных сетей и ангажированных СМИ. Их распространяли, когда лоббировали закон № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“», который вступил в силу 2 августа 2019 года. За всем этим стоят большие финансовые интересы. Наши граждане, почитав эти «страшилки», начинают верить, будто с электронной подписью что-то можно сделать. Это не так. Когда вы выпустите электронную подпись, это сразу отразится на сайте госуслуг, и вы обязательно получите уведомление об этом. Если вам приходит соответствующее извещение, а вы не получали электронной подписи, нужно обращаться в тот удостоверяющий центр, который указан на сайте, и выяснять, что это такое.

Приведу пример из практики. Наша компания помимо всего прочего является представителем в нескольких регионах удостоверяющего центра «Технокад». И вот в прошлом году нам стали обрывать телефоны с претензиями типа: «Мне на сайте госуслуг высветилось сообщение о том, что у меня есть электронная надпись. Что это такое?» Оказалось, что граждане продавали квартиры, а удостоверяющий центр «Технокад» выпустил электронные подписи, и они попали на сайт госуслуг.

Если вы беспокоитесь о том, что кто-то сможет где-то использовать вашу электронную подпись, можно просто написать заявление с просьбой ее аннулировать. Однако если вы осуществляете электронную сделку, нужно дождаться ее регистрации в Росреестре и только потом аннулировать подпись.

Срок действия электронной подписи — один год. Кадастровая палата выдает УКЭП сроком на 1 год и 3 месяца. Таким образом, миром правят мифы. Поверьте, гораздо проще украсть квартиру через МФЦ

Главный миф, который бытует у части населения и низкоквалифицированных специалистов по недвижимости, — бумажная выписка из Росреестра надежно меня защищает. Это неверно. Любая выписка из Росреестра, полученная после регистрации, независимо от того, в электронном виде вы ее получили или в бумажном, теряет свою актуальность на следующий день после выдачи. Что это значит? Если вы сегодня получили выписку, в которой значится, что собственник — Иванов, это не значит, что завтра им не станет Сидоров, и не значит, что на этот объект послезавтра не наложат арест или какое-то обременение. Соответственно, для подтверждения своих прав мы всегда должны заказывать свежую выписку: неважно, в каком виде она получена, — в электронном с подписью Росреестра или в бумажном с печатью.

Кроме того, люди думают, что если они имеют бумажный документ, то можно спать спокойно. Многие не знают, что весь реестр прав на недвижимость ведется в электронном виде с множеством копий. Даже если вам дали бумажную выписку, ее все равно распечатали из электронного реестра.

— Какие подводные камни существуют при проведении ЭС?

— Возвращаясь к закону № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"», запрещающему без предупреждения Росреестра осуществлять электронные сделки (касается только рынка готового жилья). Перед тем как осуществить электронную сделку, собственник должен уведомить Росреестр о том, что такая сделка предстоит. Есть исключения. Например, когда вы подписываете документы УКЭП Кадастровой палаты. Считается, что риски мошенничества в данном случае вдруг исчезают. Во-вторых, если заявление о сделке в Росреестр подается кредитной организацией. В-третьих, когда оно подается в ведомство нотариусом. Четвертое — при подаче заявлений органом государственной власти или органом местного самоуправления.

— Как гарантируется безопасность электронной сделки? Насколько бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи (введенное в практику в 2019 году) помогает обезопасить сделку?

— Если ранее любой желающий мог осуществить сделку через портал Росреестра, то сейчас он должен заранее уведомить Росреестр, написав заявление в МФЦ, и ждать до пяти рабочих дней для внесения записи в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Многие пользуются услугами нотариусов, банков, так как они являются исключением, и писать заявление дополнительно нет необходимости.

Единственное, что дало заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, — остановку развития пунктов приема заявлений об электронных сделках, которые стали активно появляться в ряде регионов в середине 2019 года. Они уже не смогли ни клиента гонять, ни что-то придумывать… Если от этого стало чуть безопаснее — очень хорошо.

Безопасность электронного взаимодействия возрастает благодаря постоянному усовершенствованию законодательства. В частности, это:

электронные подписи, выпускаемые при личном присутствии участников сделки, и уведомления о выпуске электронной подписи на госуслугах, а также о проверке данных электронных подписей регистраторами через специализированный сервис в ведомстве; современные платформы проведения электронных сделок, отвечающие всем требованиям безопасности;
законодательная защита прав собственников недвижимости при электронных сделках; отсутствие возможности подделать документы. Все электронные документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подпись (УКЭП) регистратора. Если какой-либо из них будет отредактирован, то он потеряет связь с УКЭП регистратора и будет недействителен.

ЦИАН