Как узнать рыночную стоимость недвижимости

На сегодняшний день купля-продажа квартир в Екатеринбурге да, пожалуй, и во всей нашей стране является самым динамичным сектором рынка недвижимости. Стоимость жилья очень высока, поэтому покупателям, и продавцам стоит проявлять осторожность при проведении оценки, поскольку любые ошибки в определении этого показателя могут стоить очень дорого.

Способы оценки недвижимости

1. Заказать услугу у лицензированного оценщика
2. Воспользоваться услугами риэлтора
3. Выполнить оценку самостоятельно

Три варианта оценки недвижимости

1. С высокой степенью достоверности, специалист оценочной компании поможет вам оценить стоимость квартиры, при этом Вам придется заплатить ему сумму от 3000 рублей и он выдаст вам официальный документ о стоимости. Это, конечно, всё замечательно, но такой документ не имеет практически никакого значения для покупателей. Они скорее доверяют впечатлениям, которые произвела квартира или комната при осмотре, нежели какой-то официальной бумаге, от неизвестного человека. На практике, этот документ от оценщика практически только одни банки принимают во внимание, когда выдают ипотечный кредит, или при сделке с коммерческим жильем.

2. Если Вы решили прибегнуть к помощи риэлтора, то тут придется рассмотреть два варианта:

экспресс - оценка по телефону

Второй вариант аналогичен способу, который описан выше. Обычно, оценка при помощи выезда Риэлтора, наиболее близка к реальности (исключая те случаи, когда у вас работает некомпетентный риэлтор, и неправильно произведенная им оценка может значительно увеличить время продажи или продажу ее за меньшую стоимость). Риэлтор агентства недвижимости — это профи на рынке, он оценивает в день по несколько десятков квартир, и он сможет объективно оценить стоимость Вашей квартиры, при этом аргументировав свой взгляд на цену. Риэлтор как специалист знает, какие параметры могут сильно повлиять на стоимость недвижимости, а какие нет. Например, несколько лет назад, все квартиры, в которых были установлены пластиковые окна, пользовались большим спросом, их удавалось продать подороже, чем аналоги. Сейчас же пластиковыми окнами никого не удивишь, все чаще можно услышать от покупателей, что им наличие таких окон не принципиально, наоборот, они предпочитают купить квартиру подешевле и самим заказать установку окон в той компании, которой они уже доверяют.

Другой пример. Обратился к нам один клиент с просьбой продать квартиру. Он жаловался, что квартира у него отличная и район замечательный, и желающих посмотреть его квартиру ходит много, только почему-то дальше просмотров дело не идет. После выезда Риэлтора на объект и изучения всех параметров, оказалась причина банальна и нелепа. Да, действительно, район был замечательный и квартира была в отличном состоянии, но было у нее два минуса, которые не относились к самой квартире, но производили общее впечатление отталкивающее. Первый – подъезд был в ужасном состоянии, второй – окна квартиры выходили на баки для выброса мусора (а квартира находилась на третьем этаже). Вот и думайте, что нужно было бы ему сделать, чтобы продать. И таких, казалось бы, на первый взгляд, не имеющих отношения к самой квартире, параметров очень много, которые в конечном результате, могут сильно влиять на цену, и конечно, только Риэлтор, реально сталкивающийся с оценкой и с замечаниями покупателей каждый день, может учитывать по максимуму все при оценке недвижимости.

С экспресс - оценкой могут возникнуть проблемы и посерьёзней. Разве можно что-нибудь оценить по телефону? А тем более квартиру? В случае с экспресс - оценкой стоимости жилья речь скорее всего пойдет об усредненных показателях. Риэлтор с помощью специальной базы отберет те квартиры, которые по своим параметрам, наиболее схожи с квартирой продавца и произведёт вычисление средней стоимости квадратного метра. После чего ему останется только перемножить две цифры: это общая площадь квартиры на среднюю стоимость одного квадратного метра — и всё, результат готов! Многие продавцы именно с этого и начинают: они звонят в несколько агентств недвижимости, и просят произвести оценку стоимости их собственности. Не редко, оценщики из разных агентств, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, очень сильно расходятся в своих мнениях. Как это не странно, но погрешность при этом может достигать до 90 %. Как относиться к экспресс - оценке стоимости квартиры — решайте сами.

3. Самостоятельная оценка. Затраты в этом случае будут минимальными — Вам придется потратиться только на покупку изданий по недвижимости (или поискать схожие объекты в интернете). Достаточно найти в этих изданиях несколько квартир с такими же параметрами (чем больше, тем лучше) как у Вашей, и произвести расчёт средней стоимости. Соответственно, чем больше квартир со схожими параметрами Вы найдете, тем точнее получится результат. Такой способ будет надежнее, чем экспресс - оценка стоимости квартиры потому как Вы, в любом случае знаете свою квартиру лучше, чем тот человек, которому Вы описали свою квартиру по телефону. Но, несмотря на все плюсы этого метода, имеется и обратная сторона медали:

В первую очередь - необъективное отношение к своей недвижимости: каждому человеку (и это, кстати, вполне нормально) кажется, что его квартира самая лучшая и самая востребованная на рынке.

А во вторую - это недостаток информации. В базе у агентств недвижимости, содержатся списки тысяч квартир, Вы же сделаете оценку стоимости на основании 15-30 квартир максимум. И не менее важное, чем объективность - можно даже сказать и наиболее важное — это то, что цена квартир, которая указана в газетах, обычно достаточно сильно отличается от цены, по которой квартира будет продана, так как всем продавцам свойственно завышение цены своей недвижимости.

Для примера возьмем случай, когда продавец, после оценки квартиры самостоятельно по газетам, пришел к выводу, что похожий вариант был выставлен на продажу по цене 3 000 000 рублей. «Моя квартира лучше той, что продают в газете (это, кстати говоря, та самая необъективность — так как свое не может быть хуже), так что выставлю я ее поэтому за 3 500 000 рублей», — решает хозяин. Проходит некоторое время, и он задается вопросом, почему никто не проявляет интереса к его недвижимости, услышав эту цену? Если продавец не хочет уступать в цене, то для него, это может обернуться значительной тратой времени, а в некоторых случаях и денег. По истечении нескольких месяцев, если вопрос о продаже квартиры становится остро, все равно приходится снизить стоимость, для того чтобы продать как можно скорее. Но самое главное, продавец при оценке своей собственности всегда ориентируется на цены предложений, но никогда не знает реальные цены продаж в отличие от Риэлтора, который ежедневно получает эту информацию из скрытых источников.

На самом деле, оценку недвижимости делают несколько участников рынка: Продавец, Покупатель, Риэлторы, Оценщики. Почему же эти цифры не всегда сходятся? Да потому что, сколько оценщиков - столько и мнений. И главное - каждый думает, что его мнение самое правильное.

Но только Риэлтор из всех вышеперечисленных знает на самом деле:

во-первых - ЧТО, во-вторых - ГДЕ, в-третьих - КОГДА был продан тот или иной объект и самое главное (!!!) по КАКОЙ цене.

Так как правильно оценить стоимость квартиры? Или вернее, кто будет оценивать недвижимость? Решать Вам!

Что определяет стоимость недвижимости

Месторасположение. Если дом находится в центре города — цена будет выше, соответственно на периферии ниже. Квартиры в мегаполисах в разы превышают стоимость квартир в провинциальных городах.

Наличие транспортной развязки, станции метро. Чем ближе к метро или остановке, тем выше стоимость квартиры.

Наличие социальных объектов поблизости (больниц, детских садов, школ, торговых объектов). Дом в деревне будет стоить в разы дешевле, чем в городе.

Экологическая обстановка. Расположенные рядом с объектом недвижимости заводы и фабрики снижают стоимость жилья..

Срок эксплуатации недвижимости. Чем старше строение, тем цена на него ниже. Естественно, в новостройках самые высокие цены.

Этаж, на котором размещена квартира. Самые дорогие находятся на средних этажах, на много дешевле в таком же доме, с такой же планировкой, но на первом или последнем этаже может стоить меньше в среднем на 10-15% стоимости. Это не относится к элитным новостройкам, в которых на верхних этажах предусмотрен выход на чердак с дополнительными удобствами (бассейнами, например).

Количество комнат. Чем их больше, тем стоимость выше. В тоже время, например, разница между однокомнатной квартирой и двухкомнатной на рынке вторичного жилья не слишком большая.

Площадь. Разница может быть по отношению к конкурентам не большой, но при выборе покупатель возьмет квартиру большей площади. (если состояние и планировка одинаковые)

Планировка. Наличие проходных комнат, совмещенных с ванной и туалетом, маленькая квадратура кухни снижает стоимость недвижимости.

Наличие парковки (как во дворе, так и подземной), детских площадок, беговых дорожек, консьержа и прочих благ увеличивает стоимость квартир на порядок по сравнению квартирами, размещенными в том же районе и с такой же квадратурой.

Ремонт. Чем современнее выполнен ремонт, чем больше в нем присутствует нестандартных дизайнерских решений, тем стоимость жилья выше. Играет роль и срок, который прошел после его проведения — чем больше, тем стоимость жилья меньше.

Наличие балконов и их состояния, пластиковых окон. Наличие одного-двух застекленных балконов, пластиковые окна увеличивают стоимость недвижимости.

Индивидуальное отопление (пункт относится к рынку вторичного жилья). Наличие индивидуального отопления или даже просто разрешений на его проведение увеличивает стоимость квартир на порядок.

Размер земельного участка и его обустройство (для частного сектора). Парадокс, но не всегда огромный участок стоит дороже, чем маленький. Цена будет зависеть от его обустройства (наличие хоз. построек, беседки, детского уголка, бассейна, гаража, плитки) — чем их больше, чем они актуальнее и современнее, тем дом будет стоить выше.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ